13.1万元/平方米,国内土地出让单价纪录被打破。8月7日,上海2024年第四轮土拍正式开拍,徐汇区斜土街道xh128d-07地块起始楼面价达10.1万元/平方米,成为此次土拍的最大焦点。最终,该地块由绿城在摇号阶段以48.048亿元价格摘得,溢价率达30%,楼面价13.1万元/平方米。时隔八年,上海再次刷新国内地块楼面价的纪录。业内人士认为,在当前土地市场形势下,高单价地块的出现具有非常强的信号意义,也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场,对于增强房地产和重点城市的信心具有积极作用。
楼面价13.1万元/平方米
8月7日下午,备受瞩目的徐汇区斜土街道xh128d-07地块开启了激烈的争夺战。
该地块共吸引保利、招商 徐汇城投、中海 西岸集团、华润、绿城、越秀 象屿、宸嘉等7家竞买人参拍。在经过72轮竞价后,地块触达地价上限进入摇号环节,招商 徐汇城投、中海 西岸集团、绿城、宸嘉4家竞买人参与摇号,最终由绿城以总价48.048亿元摇号摘得,溢价率30%,成交楼面价高达13.1万元/平方米,一举刷新上海涉宅地单价纪录,也刷新了全国涉宅地最高单价。
地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵纪录。当时17家房企激烈竞争,经过426轮举牌,融信中国以110.1亿元总价、楼面价10万元/平方米、溢价率139%竞得,是当时国内土地成交史上单价最贵的项目。
从地理位置上来看,徐汇区斜土街道xh128d-07地块,位于徐汇滨江,紧邻西岸金融城,地块北面为汇元玺,开盘均价为13.4万元/平方米,南面为香港置地·启元,开盘均价17.8万元/平方米,东侧为御江廷,开盘均价为13.12万元/平方米。并且,汇元玺及香港置地·启元两楼盘均已售罄。
同时,该地块紧邻4、12号线大木桥路站,是双地铁交会的黄金地段,距离黄浦滨江仅有500米,加之当前区域内新房市场供不应求,尤其是高品质房源稀缺,地块答疑纪要显示,地块周边已无宅地出让计划,也使得该地块成为市场竞相追逐的焦点。
中指研究院土地市场负责人张凯表示,该地块周边生活氛围浓厚,教育、商业、医疗配套完善,地块3km范围内聚集了市重点小学上海市民办盛大花园小学、市重点中学南洋中学、三甲医院复旦大学附属中山医院东院区、购物中心黄浦绿地缤纷(海外滩)等生活配套,周边有报业花园、13 1艺术家谱系研究回顾展第一季等100个公园景点。
30%封顶
每一轮楼市反弹,都是从一线城市开始,高单价地块的出现,不但表明了房企的积极性,也为市场注入信心。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来,该地块为全国住宅用地最高地价项目,在当前土地市场形势下,高单价地块的出现具有非常强的信号意义,也体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场,对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。
今年6月,上海取消了住宅用地溢价率10%的上限要求,成交地价由市场化竞价确定,重回“价高者得”。新政后首轮土拍,杨浦的两宗宅地溢价率分别为21.18%和17.12%,均突破了原先的10%上限。
但据了解,市场热度较高的特定区域地块,在出让前仍需采取差别化调控措施,在溢价率超过一定限度后转入摇号环节,以引导理性竞价。故此,徐汇区斜土街道地块成为新政后首个设置宽幅限价的宅地,溢价率封顶30%。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,对于房企而言,一方面,相比无上限,该地块设定溢价率30%也是将拿地总价锁定在一定的范围内,对企业资金成本的投入比较友好;另一方面,相比之前10%的限制,提高至30%后,也是给予了房企一定的高利润预期。对于购房者而言,高溢价率可能会引发购房者的房价预期上涨,促进购房需求提前释放。
“上海基于一城一策的考虑,对于重点地块会有不同的定价要求。”严跃进表示,这进一步说明从稳定房价的角度,既保障了地块未来的开发空间,也防范未来售价过高所产生的风险问题。
绿城溢价补仓
在上海第四轮土拍中,绿城除了斩获最热门的徐汇区斜土街道xh128d—07地块外,还经过24轮竞价,以12亿元收获虹口区江湾镇街道hk0017—18、hk0017—21、hk0018—31地块,溢价率为6.48%,成为此次土拍的最大赢家。
据悉,虹口区江湾镇街道地块出让面积10159.96平方米,综合容积率2.44,建筑面积24772平方米。起价11.27亿元,楼面价约4.84万元/平方米。地块直线距离3号线江湾镇路站约600米,周边有平溪商业广场、第四人民医院等商业医疗配套。
公开资料显示,绿城在上海的销售业绩一直保持在较高水平。例如,在2024年1—7月,绿城的权益销售金额在上海房企中位列第三,仅次于中海地产和华润置地。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,绿城在上海的多个高端住宅项目都取得了不错的销售成绩。市场积极的反馈也使得绿城在此次上海土拍中再次重金押注,连摘两块优质地块。此次徐汇区斜土街道xh128d-07地块,技术上不设定中小套型比例,“豪”的基因已经锁定。“更重要的,当下分化依旧严重,只有重点地块可以获得重点投入。市场对特定区域和楼盘的热捧,也促使房企调整拿地节奏。”卢文曦称。
从成交结果也可以看到这一趋势。上海第四轮土拍共5宗地块出让,除绿城溢价斩获2宗地块外,其余地块均为底价成交。
合硕机构首席分析师郭毅指出,优质地块的入市,有利于在优化增量的基础之上,满足一部分的购房需求,其次,也有助于通过高品质住房的入市,带动大家对市场信心的提升。